{"id":3155,"date":"2025-11-25T13:29:05","date_gmt":"2025-11-25T12:29:05","guid":{"rendered":"https:\/\/entwicklung-schweiz.ch\/?p=3155"},"modified":"2025-11-25T13:43:21","modified_gmt":"2025-11-25T12:43:21","slug":"nouvelle-etude-de-la-fhnw-conflits-dobjectifs-difficiles-a-resoudre-dans-les-politiques-de-protection-du-logement-dans-les-villes-suisses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/entwicklung-schweiz.ch\/fr\/nouvelle-etude-de-la-fhnw-conflits-dobjectifs-difficiles-a-resoudre-dans-les-politiques-de-protection-du-logement-dans-les-villes-suisses\/","title":{"rendered":"Nouvelle \u00e9tude de la FHNW : conflits d&rsquo;objectifs difficiles \u00e0 r\u00e9soudre dans les politiques de protection du logement dans les villes suisses"},"content":{"rendered":"\n<p>La pr\u00e9sente \u00e9tude de la Haute \u00e9cole sp\u00e9cialis\u00e9e du nord-ouest de la Suisse (FHNW), Haute \u00e9cole d&rsquo;\u00e9conomie, examine les effets dynamiques de deux instruments de r\u00e9gulation centraux \u2013 <strong>le contr\u00f4le des loyers <\/strong>(<em>rent control<\/em>) et <strong>le rationnement des logements <\/strong>(<em>rationing<\/em>) \u2013 sur les investissements dans la construction et la p\u00e9nurie sur le march\u00e9. L&rsquo;analyse se base sur les donn\u00e9es annuelles de Gen\u00e8ve pour la p\u00e9riode 1994-2022 et en tire des conclusions importantes, transposables \u00e0 B\u00e2le-Ville, Zurich et Lucerne.<\/p>\n\n\n\n<p>La conclusion principale d\u00e9crit un <strong>conflit d&rsquo;objectifs difficile <\/strong>: les politiques locatives restrictives entra\u00eenent une baisse des loyers, mais s&rsquo;accompagnent en m\u00eame temps d&rsquo;une r\u00e9duction des nouvelles constructions. Les instruments agissent par diff\u00e9rents canaux et ont des effets h\u00e9t\u00e9rog\u00e8nes sur les investisseurs priv\u00e9s et institutionnels.<\/p>\n\n\n\n<p>&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8211;<\/p>\n\n\n\n<p>1. Rationnement des logements (restriction quantitative)<\/p>\n\n\n\n<p>Le rationnement des logements agit comme une restriction quantitative. Il contr\u00f4le la disponibilit\u00e9 des logements locatifs en soumettant \u00e0 autorisation la d\u00e9molition, la r\u00e9affectation ou la conversion (par exemple en copropri\u00e9t\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Effets sur les investissements et la p\u00e9nurie :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Baisse des investissements dans la construction : <\/strong>les chocs de rationnement s&rsquo;accompagnent d<strong>&lsquo;une baisse significative des investissements dans la construction<\/strong>. Au total, cette baisse s&rsquo;est \u00e9lev\u00e9e \u00e0 environ<strong> 600 millions de francs suisses <\/strong>\u00e0 Gen\u00e8ve (ce qui correspond \u00e0 environ 1 % du PIB genevois et 11 % des d\u00e9penses totales de construction \u2013 un effet \u00e9conomiquement significatif).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Investisseurs institutionnels : <\/strong>ce groupe d&rsquo;investisseurs est touch\u00e9 de mani\u00e8re disproportionn\u00e9e. Les chocs de rationnement entra\u00eenent une <strong>baisse<\/strong> marqu\u00e9e <strong>des investissements institutionnels dans la construction neuve, d&rsquo;environ \u2212400 millions de francs suisses<\/strong>. Cela s&rsquo;explique par l&rsquo;augmentation des risques li\u00e9s \u00e0 l&rsquo;obtention des autorisations, l&rsquo;allongement de la dur\u00e9e des projets et la baisse de la valeur des terrains, ce qui rend les constructions de remplacement \u00e0 grande \u00e9chelle moins attractives.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Passage \u00e0 la r\u00e9novation : <\/strong>le rationnement d\u00e9place l&rsquo;activit\u00e9 de la construction neuve vers le parc immobilier existant. Les investisseurs institutionnels et priv\u00e9s r\u00e9orientent leurs capitaux vers <strong>des r\u00e9novations visant \u00e0 pr\u00e9server le parc immobilier existant<\/strong>. Les d\u00e9penses de r\u00e9novation des investisseurs priv\u00e9s augmentent consid\u00e9rablement \u00e0 court terme (environ +200 millions de francs suisses au cours des ann\u00e9es 1 \u00e0 3).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9nurie croissante : <\/strong>le rationnement entra\u00eene <strong>\u00e0 terme une baisse des taux de vacance <\/strong>(ceci est prouv\u00e9 par la causalit\u00e9 de Granger). Il s&rsquo;agit l\u00e0 d&rsquo;un signe \u00e9vident d&rsquo;une p\u00e9nurie et d&rsquo;un resserrement de l&rsquo;offre induits par la politique.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8211;<\/p>\n\n\n\n<p>2. R\u00e9glementation des loyers (restriction des prix)<\/p>\n\n\n\n<p>La r\u00e9glementation des loyers agit comme une restriction des prix en limitant les plafonds ou les ajustements des loyers.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Effets sur les investissements et les rendements :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Investissements dans les nouvelles constructions : <\/strong>les investissements dans les nouvelles constructions r\u00e9agissent <strong>de mani\u00e8re plus faible <\/strong>et non significative \u00e0 un durcissement de la r\u00e9glementation des loyers. Pour les investisseurs institutionnels, un durcissement est associ\u00e9 \u00e0 une baisse d&rsquo;environ 100 millions de francs suisses.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>R\u00e9novations : <\/strong>un durcissement entra\u00eene une <strong>augmentation temporaire des r\u00e9novations priv\u00e9es <\/strong>(environ +150 millions de francs suisses au cours des ann\u00e9es 1 \u00e0 3), qui s&rsquo;estompe vers la cinqui\u00e8me ann\u00e9e. Ces investissements d\u00e9tournent les capitaux des nouvelles constructions vers des r\u00e9novations rapidement r\u00e9alisables et visant \u00e0 pr\u00e9server le parc immobilier existant.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>P\u00e9nurie\/rendements : <\/strong>les taux de vacance restent globalement inchang\u00e9s. Le plafonnement des loyers comprime la dynamique des prix et des rendements. Le rendement courant (<em>rendement du cash-flow<\/em>) diminue l\u00e9g\u00e8rement sous les deux r\u00e9gimes (environ \u22120,2 %), tandis que le rendement en capital (<em>capital return<\/em>) ne montre aucune am\u00e9lioration fiable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8211;<\/p>\n\n\n\n<p>Conclusion et implications politiques<\/p>\n\n\n\n<p>Les r\u00e9sultats montrent que le rationnement des logements d\u00e9place sensiblement l&rsquo;activit\u00e9 d&rsquo;investissement des acteurs institutionnels de la construction neuve vers le parc immobilier existant. L&rsquo;utilisation devient plus dense, mais il n&rsquo;y a pratiquement pas de nouvelles unit\u00e9s. La r\u00e9glementation des loyers freine principalement la dynamique des loyers.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Principaux conflits d&rsquo;objectifs :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>Rationnement : <\/strong>prot\u00e8ge certes le parc locatif (moins de d\u00e9parts dus \u00e0 la d\u00e9molition\/r\u00e9affectation), mais limite l&rsquo;afflux de nouveaux logements et <strong>cimente ainsi la p\u00e9nurie<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul>\n<li><strong>R\u00e9glementation des loyers : <\/strong>elle freine les marges b\u00e9n\u00e9ficiaires. Elle pr\u00e9sente le risque <strong>d&rsquo;affaiblir les incitations \u00e0 entreprendre des r\u00e9novations <\/strong>et <em>des r\u00e9am\u00e9nagements <\/em><strong>en profondeur<\/strong>, car la couverture des co\u00fbts devient incertaine.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La conclusion pour les responsables politiques est que la protection des locataires doit \u00eatre <strong>\u00e9quilibr\u00e9e<\/strong> par des objectifs en mati\u00e8re d&rsquo;offre et de qualit\u00e9 afin d&rsquo;\u00e9viter une aggravation de la p\u00e9nurie. Cela n\u00e9cessite une densification planifiable et conforme aux r\u00e8gles, ainsi que des voies de r\u00e9novation refinancables.<\/p>\n\n\n\n<p>On pourrait comparer l&rsquo;effet de ces instruments \u00e0 un entrep\u00f4t surcharg\u00e9 : le rationnement des logements ferme les issues de secours (d\u00e9molition\/transformation) afin d&rsquo;\u00e9viter la perte de marchandises (logements). Mais il rend \u00e9galement extr\u00eamement difficile la construction de nouveaux entrep\u00f4ts (nouvelles constructions). Cons\u00e9quence : l&rsquo;entrep\u00f4t est certes utilis\u00e9 \u00e0 pleine capacit\u00e9, mais il devient de plus en plus exigu au fil du temps, sans que de nouvelles capacit\u00e9s ne viennent s&rsquo;y ajouter. La r\u00e9glementation des loyers veille quant \u00e0 elle \u00e0 ce que le loyer \u00e0 payer pour le stockage n&rsquo;augmente pas trop fortement, mais elle r\u00e9duit \u00e9galement les incitations \u00e0 moderniser les entrep\u00f4ts existants, ce qui est pourtant urgent.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n            <section class=\"accordion-block\">\n            <div class=\"accordion\">\n                                    <div class=\"accordion-item\">\n                        <div class=\"accordion-item-header-block bg-color-red border-color-red\" data-number=\"1\">\n                            <h3 class=\"mb-0 text-white\"><strong>Plus d&rsquo;informations<\/strong><\/h3>\n                        <\/div>\n\n                        <div class=\"accordion-item-content-block border-color-red\">\n                            <div class=\"accordion-item-content-inner-block\">\n                                                                            <div><a href=\"https:\/\/entwicklung-schweiz.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Policy-Brief-Studie-Wohnschutz.pdf\" class=\"mb-0 link-hover-color-red\">Policy Brief &#8211; A tough trade off of restrictive rental policies: Lower rents vs. less constructions<\/a><\/div>\n                                                                                    <div><a href=\"https:\/\/entwicklung-schweiz.ch\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/paper-final-Wohnschutz.pdf\" class=\"mb-0 link-hover-color-red\">Restrictive rental policies and a tough trade off: Lower rents vs less construction in Geneva<\/a><\/div>\n                                                                    <\/div>\n                        <\/div>\n                    <\/div>\n                            <\/div>\n        <\/section>\n    \n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La pr\u00e9sente \u00e9tude de la Haute \u00e9cole sp\u00e9cialis\u00e9e du nord-ouest de la Suisse (FHNW), Haute \u00e9cole d&rsquo;\u00e9conomie, examine les effets dynamiques de deux instruments de r\u00e9gulation centraux \u2013 le contr\u00f4le des loyers (rent control) et le rationnement des logements (rationing) \u2013 sur les investissements dans la construction et la p\u00e9nurie sur le march\u00e9. 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