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Wichtigste Anpassungen im Bauvertragsrecht (OR- und ZGB Revision) per 1. Januar 2026
Die Gesetzesänderungen im Obligationenrecht (OR) sowie die Anpassung von Art 839 Abs. 3 ZGB treten am 1. Januar 2026 in Kraft. Die Revision wollte mehr Schutz für die Bauherren, das wurde erreicht. Entwicklung Schweiz hat sich gemeinsam mit Bauenschweiz eingesetzt, dass dieser Schutz nicht überhand nimmt. Die vorliegende Anpassung ist ein für die Bauwirtschaft akzeptabler Kompromiss. Die Anpassungen betreffen im Wesentlichen die Mängelgewährleistung und das Bauhandwerkerpfandrecht.
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I. Zentrale Anpassungen
1. Verlängerte Rügefrist für Mängel
Die Frist, innert der Baumängel ab der Abnahme des Werks resp. nach deren Entdeckung geltend gemacht werden müssen, wird verlängert und konkretisiert:
Neu 60 Tage: Baumängel müssen künftig innert 60 Tagen gerügt werden. Dies ersetzt die bisherige gesetzliche Regelung, wonach Mängel „sofort“ zu rügen sind (was gemäss Rechtsprechung grundsätzlich innert 7 Tagen bedeutet). Die neue verlängerte Frist darf vertraglich nicht verkürzt werden.
Folge: Die neue, klare Frist soll weniger Streit über verspätet geltend gemachte Mängel hervorrufen. Insbesondere Laienbauherren wird dadurch die formal hohe Hürde der Mängelrüge aufgrund der Fristverlängerung zugänglicher gemacht.
Verzögerungsschäden: Vergrössert sich aufgrund einer späten Mängelrüge ein durch einen Mangel entstandener Schaden bzw. werden die notwendigen Sofortmassnahmen nicht ergriffen, verbleibt die Verantwortung dafür jedoch beim Besteller (Schadenminderungspflicht).
2. Recht auf Nachbesserung
Die Möglichkeit, das Recht des Bestellers auf Mängelbehebung vertraglich einzuschränken, wird nicht mehr möglich sein:
Zwingendes Recht: Das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei Baumängeln an einer Baute darf künftig weder gegenüber Bauherren noch innerhalb der Subunternehmerkette vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Folge für Unternehmen: Totalunternehmer und Gesamtleister müssen auch dann kostenlos nachbessern, wenn sie vertraglich andere Regelungen getroffen hatten.
Empfehlung: Unternehmen sollten darauf bedacht sein, die Werkverträge bereits frühzeitig zu prüfen und anzupassen, um sicherzustellen, dass keine im Voraus getroffenen Vereinbarungen mehr enthalten sind, welche den Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung ausschliessen oder einschränken, da diese bei Baumängeln einer Baute ungültig sind.
3. Fünfjährige Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist für Mängel eines unbeweglichen Werks resp. eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist, bleibt zwar bei fünf Jahren, kann jedoch neu nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden.
Teilzwingend: Eine vertragliche Verkürzung der fünfjährigen Verjährungsfrist oder gar eine Wegbedingung derselben ist neu nicht mehr zulässig.
4. Bauhandwerkerpfandrecht: Hinreichende Sicherheitsleistung
Die Anforderungen an eine hinreichende Sicherheit, die der Bauherr zur Abwendung der Pfandrechtseintragung leisten kann, werden in Bezug auf die Deckung der Zinsen konkretisiert:
Umfang der sicherzustellenden Verzugszinsen: Eine zu leistende Sicherheit ist dann hinreichend, wenn diese die geltend gemachte Forderung zzgl. Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren umfasst.
Folge: Die Unsicherheit in Bezug auf die Deckung der Verzugszinsen mittels Sicherheit wird durch die Revision beseitigt, was die Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechts durch eine hinreichende Sicherheit planbarer macht.
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II. Spezifische Auswirkungen: Gewährleistung bei Weiterverkauf einer Liegenschaft und Regressrisiko
Ein Detail, das bei der Vertragsgestaltung Beachtung finden sollte, betrifft die oft gesehene Wegbedingung und Abtretung von Gewährleistungsansprüchen im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Liegenschaft:
Schutz bei Abtretung/Weiterverkauf: Der Schutz des zwingenden Rechts auf unentgeltliche Nachbesserung gilt auch, wenn die Gewährleistungsansprüche vom ursprünglichen Bauherrn an einen Dritten (z.B. Käufer) abgetreten wurden. Die Vereinbarung, den Anspruch auf Nachbesserung einzuschränken oder auszuschliessen, ist in Bezug auf Baumängel ungültig, selbst wenn die Ansprüche abgetreten werden. Der Verkäufer kann sich der Gewährleistung somit nicht mehr gänzlich entziehen, zumindest dann nicht, wenn die Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren vor dem Verkauf errichtet wurde oder erst noch auf dem verkauften Grundstück errichtet wird.
Regressrisiko: Der Käufer einer Liegenschaft kann innerhalb der zweijährigen Frist seit Erstellung der Baute die Gewährleistung beim Weiterverkauf nicht mehr einschränken, da das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung zwingend bestehen bleibt. Dies führt dazu, dass im Falle eines Weiterverkaufs innerhalb von zwei Jahren der Endkäufer sowohl gegenüber dem (Weiter-)Verkäufer (falls die Gewährleistungsansprüche grundsätzlich auf ihn abgetreten wurden) als auch gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer und Verkäufer ein Nachbesserungsanspruch geltend machen kann.
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III. Was unverändert bleibt
Die Verjährungsfrist für Mängel eines unbeweglichen Werks resp. eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist, bleibt unverändert bei fünf Jahren.
Haftungsausschlüsse und Gewährleistungsvorbehalte für nicht zugesicherte Eigenschaften bleiben weiterhin möglich.
