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Ersatzneubauten sind besser als gedacht und Leerkündigungen kein Thema
Die Studie bietet umfassende Einblicke in die Bevölkerungs- und Wohnbaudynamik in den grossen urbanen Ballungsräumen der Schweiz, mit einem besonderen Fokus auf die Agglomeration Zürich. Die Ergebnisse bestätigen einige Erwartungen, widerlegen aber auch verbreitete Vorurteile.
Marktdynamik und Preisgestaltung
- Wohnungsbau hinkt dem Wachstum hinterher: In der Agglomeration Zürich wächst die Bevölkerung schneller als der Wohnungsbestand, was in keiner anderen grossstädtischen Agglomeration der Fall ist. Dieser wachsende Druck auf den angespannten Wohnungsmarkt führt zu höheren Belegungsziffern, da beispielsweise junge Erwachsene länger bei ihren Eltern wohnen bleiben.
- Kaum Preisunterschiede bei freien Wohnungen: Für Wohnungssuchende ist der Preisunterschied zwischen Neubauwohnungen und freiwerdenden Bestandswohnungen überraschend gering. In der Agglomeration Zürich sind Neubauten im Schnitt nur 5 % teurer. An begehrten Lagen wie der Stadt Zürich und der Region Küsnacht-Meilen sind freiwerdende Bestandswohnungen sogar gleich teuer wie Neubauwohnungen. Eine geringe Neubautätigkeit an diesen Orten erhöht den Preisdruck auf freiwerdende Bestandswohnungen zusätzlich.
- Totalsanierte Wohnungen sind teurer als Neubauten: Ein bemerkenswertes Ergebnis ist, dass die Quadratmeterpreise für totalsanierte Wohnungen nach Leerkündigungen in der Agglomeration Zürich im Schnitt 25 % über denen von Neubauwohnungen liegen. Anders als Neubauten tragen diese Sanierungen nicht zur Ausweitung des Wohnungsangebots bei und werden durch die hohe Zahlungsbereitschaft im Markt besonders lukrativ.
- Kein Preisdruck auf Nachbarschaft durch Neubauareale: Die Analyse zeigt, dass grosse Neubauprojekte (mit über 100 Wohnungen) nicht zu einem zusätzlichen Preisanstieg bei den Bestandsmieten in der unmittelbaren Umgebung führen. Die Mietpreisentwicklung in der Nähe dieser Areale war gleich oder sogar etwas geringer als in weiter entfernten Referenzregionen.
Effizienz im Wohnungsbau
- Ersatzneubau ist wichtig, aber oft ineffizient: In der Agglomeration Zürich ist der Ersatzneubau weiter verbreitet als in anderen Schweizer Agglomerationen und trägt rund ein Drittel des Bevölkerungswachstums. Allerdings ist die Effizienz im Vergleich gering: Pro abgerissener Wohnung entstehen in Zürich im Schnitt nur 2,8 neue. In den Westschweizer Agglomerationen ist diese Quote mit über 6 neuen Wohnungen pro Abriss deutlich höher. Besonders in der Stadt Zürich und am rechten Zürichseeufer gibt es unausgeschöpftes Potenzial zur Effizienzsteigerung.
- Effizienter Neubau wirkt Verdrängung entgegen: Wenn bei einem Bauprojekt deutlich mehr Wohnungen entstehen als abgerissen wurden, wirkt dies der Verdrängung entgegen. Es schafft zusätzlichen Wohnraum für Menschen aus der Umgebung, was durch Umzugsketten noch verstärkt wird. Ineffizienter Ersatzneubau oder Totalsanierungen führen hingegen eher zu Verdrängung.
Zielgruppen und Nachfrage im Neubau
- Neubau schafft Wohnraum primär für Ansässige: Entgegen der weit verbreiteten Annahme profitieren hauptsächlich bereits ansässige Personen vom Neubau. Nur 8 % der Personen, die in eine Neubauwohnung in der Agglomeration Zürich ziehen, kommen direkt aus dem Ausland. Die grosse Mehrheit (80 %) stammt aus derselben Gemeinde oder einer anderen Gemeinde der Agglomeration. Drei Viertel der Zuziehenden leben bereits seit über zehn Jahren in der Schweiz.
- Junge Erwachsene und Familien sind auf Neubau angewiesen: Der Neubau ist entscheidend, um Wohnraum für junge Einzelpersonen, Paare und Familien zu schaffen. Diese Gruppen dominieren das Umzugsgeschehen, während ältere Personen selten aus ihren Bestandswohnungen ausziehen. Ohne eine Ausweitung des Angebots werden junge Menschen als Erste aus dem Markt verdrängt.
- Ausländische Personen ziehen eher in (teure) Bestandswohnungen: Zuziehende aus dem Ausland mieten vorwiegend Bestandswohnungen oder teure, totalsanierte Wohnungen. Sie zahlen dabei für denselben Wohnungstyp höhere Quadratmeterpreise als Schweizerinnen und Schweizer. Dies wird auf geringere Marktkenntnisse, weniger Zeit für die Suche und eine hohe Zahlungsbereitschaft zurückgeführt.
Soziale und räumliche Auswirkungen
- Neubau löst positive Umzugsketten aus: Da 80 % der Zuziehenden in Neubauten bereits in der Agglomeration Zürich wohnen, werden durch ihren Umzug viele Bestandswohnungen frei. Pro Person, die in eine Neubauwohnung zieht, finden durch diese Kaskade zwei weitere Personen eine Wohnung in der Region.
- Lokale Verankerung von Neubauprojekten: Zuzüge in Neubauwohnungen erfolgen oft sehr lokal. Die mittlere Umzugsdistanz beträgt in der Agglomeration Zürich weniger als 5 Kilometer, was deutlich kürzer ist als bei Umzügen in Bestandswohnungen (7 km). Neubauten bedienen somit stark den lokalen Wohnungsmarkt und schaffen Wohnraum für Menschen aus der direkten Umgebung.
- Leerkündigungen spielen quantitativ eine untergeordnete Rolle: Obwohl Leerkündigungen für Betroffene gravierend sind, machen sie selbst in Zürich, wo sie häufiger vorkommen, nur rund 1 % aller Umzüge aus. Die grosse Mehrheit der Betroffenen (84 %) findet zudem wieder eine Wohnung in der Agglomeration.
