Interview

Karin Bührer

Das Thema Wohnungsknappheit ist allgegenwärtig. Betrachtet man die Situation genauer, zeigt sich, dass es vor allem einzelne Zentren sind, in denen wirklich ein Problem besteht. Wird dieses Thema vielleicht stärker hochgespielt, als es die Lage insgesamt rechtfertigt?

Martin Tschirren

Das Thema ist regional unterschiedlich ausgeprägt. In den grossen Zentren und Tourismusgebieten sind die Leerstände schon länger sehr tief. Seit zwei bis drei Jahren sinken die Leerwohnungszahlen jedoch auch in Agglomerationen und kleineren Städten deutlich – ein Hinweis darauf, dass sich die Knappheit zunehmend in die Fläche ausbreitet. Schweizweit lag der Leerwohnungsbestand zuletzt nur noch bei rund 1 % und ist in den vergangenen fünf Jahren um etwa 40 % zurückgegangen. Und angesichts der Baubewilligungszahlen ist kurzfristig keine Entspannung zu erwarten.

Karin Bührer

Sie sagen also, dass das Problem real ist und nicht nur politisch hochgespielt wird?

Martin Tschirren

Ja, definitiv. Das zeigen auch verschiedene Sorgen- und Politbarometer der letzten Monate. Das Thema Wohnen steht in den entsprechenden Ranglisten deutlich weiter oben als noch vor zwei oder drei Jahren. Die Bevölkerung nimmt die Wohnungsfrage inzwischen als drängendes Problem wahr, auch stärker als andere wirtschaftliche Themen wie Arbeitslosigkeit, Inflation oder Armut. Ich glaube deshalb nicht, dass das Thema aufgebauscht wird ….

Karin Bührer

Aber?

Martin Tschirren

Befragungen zeigen, dass der Grossteil der Bevölkerung mit der aktuellen Wohnsituation zufrieden ist. Viele machen sich jedoch Sorgen für den Fall, dass sie umziehen müssten.

Karin Bührer

Also vor allem diejenigen, die eine Wohnung suchen, ausziehen müssen oder zuwandern?

Martin Tschirren

Genau. Wer nicht umziehen muss oder möchte, ist besser geschützt. Dennoch befürchten viele Menschen, dass ihre Wohnung saniert wird, Eigenbedarf angemeldet wird oder sich ihre Wohnsituation anderweitig verändert. Dann sind auch sie mit diesen Schwierigkeiten der Wohnungssuche konfrontiert.

Karin Bührer

Angesichts des klaren Volkswillens im Raumplanungsgesetz, Grünflächen zu schützen und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken: Wie beurteilen Sie als Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) die bisherige Umsetzung der Innenentwicklung? Funktioniert das Konzept oder gibt es aufgrund der teilweise schleppenden Umsetzung Anpassungsbedarf?

Roman Mayer

Grundsätzlich funktioniert die Innenentwicklung. Seit die Stimmbevölkerung 2013 das RPG 1 angenommen hat, konnten wir viel zusätzlichen Wohnraum schaffen. Zudem sind 10 bis 16 Prozent der bestehenden Bauzonen noch nicht bebaut – hier liegt noch erhebliches Potenzial, das ausgeschöpft werden kann. Allerdings wird die Umsetzung zunehmend anspruchsvoll. In den vergangenen Jahren haben die Städte und Gemeinden vor allem die „low-hanging fruits“ realisiert; jetzt wird die Innenverdichtung komplexer und erfordert ein strategischeres Vorgehen.

Karin Bührer

Es braucht also keine Anpassungen?

Roman Mayer

Alternativen zu RPG 1 gibt es praktisch nicht. Zahlreiche Einzelprojekte zur Einzonung in Gemeinden sind an der Urne bereits gescheitert. Das zeigt, dass die Grundidee von RPG 1 weiterhin von der Bevölkerung getragen wird. Zur Erinnerung: 2013 waren die Leerstandsziffern sehr tief. Im gleichen Jahr hat das Volk RPG 1 klar angenommen – ein eindeutiger Auftrag, der meines Erachtens nach wie vor akzeptiert und unterstützt wird.

Karin Bührer

Wir hören häufig, dass die Umsetzung des RPG in Richtplänen und Bauzonen nur langsam vorankommt, sodass viele Verdichtungsprojekte über Sondernutzungspläne laufen – die dann oft scheitern. Welche Hebel sehen Sie, um die Innenverdichtung einfacher umzusetzen?

Roman Mayer

Aus meiner Erfahrung wissen Kantone und Gemeinden am Besten, was zu tun ist. Entscheidend scheint mir heute jedoch zu sein, frühzeitig Akzeptanz zu schaffen. Das heisst, die Bevölkerung früh einzubeziehen, die Vorteile der Innenverdichtung zu vermitteln und zu zeigen, dass solche Projekte positive Effekte haben können. Partizipative Prozesse, bei denen die Bevölkerung von Anfang an mitwirkt, sind wichtig. Es gibt zahlreiche Wege, Innenverdichtung erfolgreich umzusetzen – man muss sie nur konsequent anwenden.

Martin Tschirren

Die Analysen zeigen klar: Im bereits bebauten Raum entstehen heute deutlich mehr Wohnungen als noch vor 5 bis 10 Jahren. Die Innenverdichtung funktioniert – benötigt aber Zeit, damit alle Beteiligten mit der neuen und durchaus anspruchsvollen Situation umgehen können. Für Behörden, die Branche und weitere Beteiligte ist das ein langer Prozess. Es mag manchmal so wirken, als ginge es langsamer, als man möchte, doch das darf uns nicht davon abhalten, konsequent weiter machen.

Roman Mayer

Ich stelle immer wieder fest, dass viele kantonale und kommunale Gesetze noch stark auf “klassische” Raumplanung ausgerichtet sind – also auf einzelne Parzellen oder das Bauen auf der grünen Wiese. Mittlerweile gibt es jedoch Bestrebungen, von dieser parzellenorientierten Sichtweise wegzukommen und stärker aufs ganze Quartier oder auf Leitbilder zu fokussieren.

Karin Bührer

Das klingt schon fast nach einem Paradigmenwechsel von parzellenorientierter Planung zu Leitbildern und Quartiersdenken. Welche Herausforderungen sehen Sie dabei konkret für Gemeinden und Planende?

Roman Mayer

Eine Möglichkeit ist, zunächst ein Leitbild zu entwickeln, das die ganze Gemeinde oder sogar mehrere Gemeinden einbezieht, Schwerpunkte setzt und gleichzeitig Freiräume für spätere Entwicklungen lässt. Zudem wird häufig vorgeschlagen, von Sondernutzungsplänen wegzukommen und stattdessen auf der Stufe des Nutzungsplans mehr Spielraum zu gewähren. So lassen sich Qualitätswettbewerbe und gute Einzellösungen besser umsetzen. Ich finde diese Ansätze spannend, weil sie grössere Perspektiven eröffnen, weniger ins Detail gehen und den Planenden mehr Freiheiten ermöglichen.

Karin Bührer

Innenverdichtung braucht Zeit, und die Bevölkerung muss auf dem Weg von einem dörflichen zu einem stärker städtischen Denken mitgenommen werden. Wie lässt sich in der Praxis sicherstellen, dass Interessenabwägung, Dialog und Partizipation nicht blockieren, sondern zu tragfähigen Lösungen führen?

Martin Tschirren

Die Interessenabwägung ist ein zentraler Bestandteil von Planungs- und Baubewilligungsverfahren. Die zuständige Behörde muss alle relevanten Interessen erfassen, bewerten und gegeneinander abwägen – und prüfen, ob ein Projekt so angepasst werden kann, dass negative Auswirkungen reduziert werden.

Auch wenn am Ende ein Entscheid gefällt wird, wird es wohl Personen geben, die nicht einverstanden sind. Entscheidend ist deshalb, dass die Interessenabwägung korrekt und nachvollziehbar durchgeführt wurde. So hat die Interessenabwägung resp. der Entscheid auch vor einem Gericht Bestand. Fehlt diese Sorgfalt, drohen Rückweisungen, Verzögerungen und fehlende Planungssicherheit.

Roman Mayer

Wir leben in einem demokratischen Rechtsstaat. In der Raumplanung bedeutet das einerseits, dass Projekte demokratisch legitimiert sein müssen – die Bevölkerung soll einbezogen werden, mitplanen können und am Ende muss ein Vorhaben an der Urne oder in der Gemeindeversammlung bestehen. Andererseits garantiert der Rechtsstaat den Schutz individueller Rechte. Wichtig ist dabei: Die Einsprache gegen ein Bauprojekt ist nicht per se „des Teufels“. Einsprachen sind legitim, wenn damit berechtigte Interessen verfolgt werden.

Im politischen Diskurs – auch im Parlament – steht derzeit die Einsprachebefugnis von Einzelpersonen im Fokus. Es stellt sich die Frage, ob die Balance zwischen demokratischer Legitimation und individuellem Rechtsschutz noch stimmt, da Einsprachen von Einzelnen demokratisch abgestützte Entscheide teils stark verzögern. Geprüft wird daher, wie der Rechtsschutz angepasst werden kann, ohne den Rechtsstaat zu schwächen.

Karin Bührer

Flexibilität in der Raumplanung hängt oft auch stark vom Engagement der Gemeinden ab. Seht ihr mittlerweile in den Gemeinden und Kantonen Unterstützung dafür, dass Zonen offener definiert, Mischnutzungen stärker ermöglicht und insgesamt flexibler geplant wird – etwa um auf Bedürfnisse wie altersgerechtes Wohnen reagieren zu können?

Martin Tschirren

Vom Bundesrecht her gibt es nur wenige Vorgaben, wie Zonen definiert werden sollen. Gemeinden und Kantone haben daher viele Freiheiten, ihre Zonen nach lokalen Bedürfnissen zu gestalten.

Die frühere strikte Trennung von Arbeits- und Wohnzonen hatte vor allem den Zweck, die Bevölkerung vor schädlichen Einflüssen von Industrie oder lautem Gewerbe zu schützen. Heute ist das häufig nicht mehr der Fall, da sich Produktion und Wirtschaft verändert haben und oft keine negativen Nebeneffekte mehr entstehen. Deshalb kann Flexibilität in der Zonendefinition sinnvoll sein. Ein entsprechendes Projekt wird auch im Rahmen der Tripartiten Konferenz behandelt.

Roman Mayer

Letztlich muss jede Gemeinde selbst entscheiden, wie sie Zonen definiert. Detaillierte Vorschriften, etwa bis zum Sondernutzungsplan, bieten Rechtssicherheit: Die Bevölkerung weiss, was wo entsteht und in welcher Dimension. Das kann Akzeptanz schaffen.

Gleichzeitig gibt es gute Gründe, Zonen offener zu halten, um flexibel auf Entwicklungen reagieren zu können – zum Beispiel bei der Ansiedlung von Unternehmen. Strategische und taktische Fragen wie „Wo detailliert regeln?“ oder „Wo Freiräume lassen?“ sollten deshalb übergeordneter festgelegt werden.

Karin Bührer

Angesichts der grossen Dynamik auf dem Wohnungsmarkt – etwa durch Babyboomer-Verkäufe, altersgerechten Wohnbedarf oder unterschiedliche Szenarien von Wachstum und Schrumpfung – seht ihr überhaupt die Möglichkeit, dass wir mit dem passenden Wohnraum Schritt halten können?

Martin Tschirren

Die demografische Entwicklung ist wie eine grosse Maschinerie, Veränderungen vollziehen sich nicht schnell. Ob es zu einer Verkaufswelle von Babyboomer-Einfamilienhäusern kommt, wird sich erst noch zeigen, und wenn überhaupt erst in 10 bis 15 Jahren. In seinem Referenzszenario geht das BFS davon aus, dass bis 2055 die Schweizer Wohnbevölkerung auf 10,5 Millionen Menschen zunimmt. Ob dieser Wert erreicht wird, hängt u.a. von der Zuwanderung und der wirtschaftlichen Entwicklung ab.

Entscheidend ist zudem, dass die Nachfrage nach Wohnraum nicht nur von der Bevölkerungszahl abhängt, sondern auch von den Haushaltsstrukturen. Durch die Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten kann die Nachfrage selbst bei stagnierender Bevölkerung weiter steigen – insbesondere in den nächsten 20–25 Jahren. Auch zeigen sich regionale Unterschiede: Für Zürich, Zug und die Genferseeregion wird ein starkes Haushaltswachstum und eine hohe Nachfrage erwartet, während periphere und Bergregionen wohl eher stagnieren oder leicht rückläufig sind. Der grösste Bedarf ist wohl in den Regionen zu erwarten, die bereits heute einen angespannten Wohnungsmarkt haben.

Karin Bührer

Beim Dialog mit Gemeinden und Kantonen: Spürt ihr, dass der Wille zur Entwicklung vorhanden ist – dass Städte und Gemeinden aktiv mitgestalten wollen? Oder gibt es vor Ort auch Widerstände? Und wie wird die Idee, dass sich das Land dort entwickeln soll, wo es Sinn macht, wahrgenommen?

Roman Mayer

Aus meiner Sicht ist die Diskussion, ob sich Gemeinden und Kantone anpassen wollen oder nicht, letztlich überflüssig – die Anpassung kommt ohnehin. Man kann sie antizipieren und aktiv steuern oder man wird einfach “überrollt”.

Es liegt meiner Meinung nach im Interesse aller, diese Entwicklungen gemeinsam sinnvoll zu lenken, anstatt nur zuzusehen. Zwar stehen wir in diesen Diskussionen noch am Anfang, und der Bund hat hier keine direkte Kompetenz – die Kantone sind gefordert, sich untereinander abzustimmen.

Wenn die Verstädterung anhält, wird die Notwendigkeit zur Zusammenarbeit zwischen den Kantonen noch stärker steigen. Im heutigen System bleibt die Raumplanung kantonal, aber bereits heute arbeiten die Kantone sowohl fachlich als auch politisch zunehmend zusammen. Es ist ein langsamer, aber klar erkennbarer Prozess.

Karin Bührer

Ihr als ARE könnt ein Raumkonzept mit Visionen entwickeln, aber nicht direkt verfügen. Wie gelingt es euch, die Kantone, Gemeinden und die Bevölkerung zu gewinnen, damit die Verstädterung der Schweiz aktiv mitgetragen wird und als sinnvoll anerkannt wird?

Roman Mayer

Raumplanung ist in der Schweiz eine demokratische Angelegenheit – von oben her diktieren funktioniert nicht. Deshalb war der Ansatz des Raumkonzepts richtig: Alle Beteiligten haben gemeinsam die Probleme analysiert und sich auf einen Orientierungsrahmen geeinigt, auf den sie sich verpflichten. Das ist in unserem föderalen System bereits ein Erfolg. Klar, das Raumkonzept sagt noch nicht, wie alles in der Praxis umgesetzt wird, aber die gemeinsame Orientierung ist gesetzt. Wichtig ist, dass es auch gelebt wird.

Karin Bührer

Was seht ihr aus eurer Sicht als konkrete Möglichkeiten, wie die Branche – als Arealentwickler oder Projektleiter – noch mehr beitragen kann, damit die Verstädterung in der Schweiz gelingt, die Bevölkerung mitzieht und wir genügend Wohnraum schaffen können?

Roman Mayer

Die Branche sollte zeigen, dass Innenentwicklung nichts Schlimmes ist – im Gegenteil, sie schafft Vorteile. Zwar dominieren beim Abriss alter Wohnhäuser oft Diskussionen über den Verlust günstiger Wohnungen oder die Verdrängung älterer Menschen, aber die meisten Projekte bringen klare positive Effekte für das Quartier. Es ist entscheidend, diese Beispiele stärker hervorzuheben und zu zeigen, dass Innenentwicklung mehr Vorteile als Nachteile hat. Ich wünsche mir von der Branche, dass sie diese Diskussion mitgestaltet.

Martin Tschirren

Die Branche hat die grosse Chance zu zeigen, dass sie Innenentwicklungsprojekte qualitativ hochwertig umsetzen kann – mit attraktiven Quartieren und lebenswerten öffentlichen Räumen. Es ist wichtig, dass sie sich bewusst ist, dass damit eine hohe Verantwortung einher geht: Die gebauten Räume prägen das Leben der Menschen über Jahrzehnte. Dazu gehört auch die gesellschaftliche Verantwortung: Wohnraum für unterschiedliche Budgets, Altersgruppen und Lebenssituationen zu schaffen. Es geht nicht immer um die einfachste Lösung, sondern um diejenige, die den Bedürfnissen der Bevölkerung entspricht.

Karin Bührer

Ich danke für das Gespräch.

«Die Wohnungsknappheit breitet sich zunehmend in die Fläche aus.»