Association
Principales modifications du droit des contrats de construction (révision du CO et du CC) au 1er janvier 2026
Les modifications apportées au Code des obligations (CO) et à l’art. 839, al. 3, CC entreront en vigueur le 1er janvier 2026. La révision visait à renforcer la protection des maîtres d’ouvrage, ce qui a été atteint. Développement Suisse s’est engagé, en collaboration avec constructionsuisse, pour que cette protection ne devienne pas excessive. La modification actuelle constitue un compromis acceptable pour le secteur de la construction. Les adaptations concernent essentiellement la garantie des vices et le droit de gage des artisans et entrepreneurs.
——————————————————————————–
I. Modicications principales
1. Prolongation du délai de réclamation pour les défauts
Le délai dans lequel les vices de construction doivent être signalés à compter de la réception de l’ouvrage ou de leur découverte est prolongé et précisé :
Désormais 60 jours : les vices de construction doivent désormais être signalés dans un délai de 60 jours. Cela remplace la disposition légale précédente, selon laquelle les vices devaient être signalés « immédiatement » (ce qui, selon la jurisprudence, signifie en principe dans un délai de 7 jours). Le nouveau délai prolongé ne peut être raccourci par contrat.
Conséquence : le nouveau délai clair devrait réduire les litiges liés à la notification tardive des vices. La prolongation du délai rend notamment la notification des vices, qui représente un obstacle formel important, plus accessible aux maîtres d’ouvrage non professionnels.
Dommages dus au retard : si, en raison d’une réclamation tardive, un dommage causé par un défaut s’aggrave ou si les mesures immédiates nécessaires ne sont pas prises, la responsabilité en incombe toutefois au client (obligation de minimiser le dommage).
2. Droit à la réparation
Il ne sera plus possible de limiter contractuellement le droit du client à la réparation des défauts :
Droit impératif : à l’avenir, le droit à la réparation gratuite des vices de construction d’un bâtiment ne pourra plus être exclu ou limité contractuellement, ni à l’égard des maîtres d’ouvrage, ni au sein de la chaîne de sous-traitance.
Conséquence pour les entreprises : les entrepreneurs généraux et les prestataires globaux doivent également effectuer des réparations gratuites s’ils ont conclu d’autres dispositions contractuelles.
Recommandation : les entreprises doivent veiller à vérifier et à adapter les contrats d’entreprise à un stade précoce afin de s’assurer qu’ils ne contiennent plus d’accords conclus à l’avance qui excluent ou limitent le droit à la réparation gratuite, car ceux-ci ne sont pas valables en cas de vices de construction.
3. Délai de prescription de cinq ans
Le délai de prescription pour les vices d’un ouvrage immobilier ou d’un ouvrage mobilier intégré de manière conforme à sa destination dans l’ouvrage immobilier reste de cinq ans, mais il ne peut désormais plus être modifié au détriment du maître d’ouvrage.
Partiellement obligatoire : une réduction contractuelle du délai de prescription de cinq ans, voire sa suppression, n’est désormais plus autorisée.
4. Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : garantie suffisante
Les exigences relatives à une garantie suffisante que le maître d’ouvrage peut fournir pour éviter l’inscription du droit de gage sont précisées en ce qui concerne la couverture des intérêts :
Montant des intérêts moratoires à garantir : une garantie est suffisante si elle couvre la créance invoquée majorée des intérêts moratoires pour une durée de dix ans.
Conséquence : la révision élimine l’incertitude relative à la couverture des intérêts moratoires au moyen d’une garantie, ce qui rend plus prévisible le remplacement d’un droit de gage des artisans et entrepreneurs par une garantie suffisante.
——————————————————————————–
II. Conséquence spécifique : garantie en cas de revente d’un bien immobilier et risque de recours
Un détail qui doit être pris en compte lors de la rédaction du contrat concerne la renonciation et la cession souvent observées des droits à la garantie dans le cadre de la vente d’un bien immobilier:
Protection en cas de cession/revente : la protection du droit impératif à la réparation gratuite s’applique également lorsque les droits à la garantie ont été cédés par le maître d’ouvrage initial à un tiers (par exemple, l’acheteur). L’accord visant à limiter ou à exclure le droit à la réparation est invalide en ce qui concerne les vices de construction, même si les droits sont cédés. Le vendeur ne peut donc plus se soustraire entièrement à la garantie, du moins si le bien immobilier a été construit dans les deux ans précédant la vente ou s’il doit encore être construit sur le terrain vendu.
Risque de recours : l’acheteur d’un bien immobilier ne peut plus limiter la garantie lors de la revente dans le délai de deux ans suivant la construction, car le droit à la réparation gratuite reste impérativement acquis. Cela signifie qu’en cas de revente dans un délai de deux ans, l’acheteur final peut faire valoir son droit à la réparation tant à l’encontre du (re)vendeur (si les droits à la garantie lui ont été cédés) qu’à l’encontre du propriétaire et vendeur initial.
——————————————————————————–
III. Ce qui reste inchange
Le délai de prescription pour les vices d’un ouvrage immobilier ou d’un ouvrage mobilier intégré de manière conforme à sa destination dans l’ouvrage immobilier reste inchangé à cinq ans.
Les exclusions de responsabilité et les réserves de garantie pour les caractéristiques non garanties restent possibles.
